Expertise avant vente

Fissures et humidité avant vente : chercher les causes avant de parler travaux

Des propriétaires souhaitant vendre leur maison, en Lot-et-Garonne, nous ont confié l'examen de fissures apparues sur une extension (ancien garage à l'origine), avec pour objectif de comprendre ce qui se passe avant de s'engager sur quoi que ce soit.

Le contexte

La mission portait sur les fissures et les aspects structurels de l'extension d'une maison d'habitation mise en vente. Nous avons commencé par l'extérieur du bien, puis visité l'intérieur. Notre examen est visuel : il décrit ce qui est observable le jour de la visite et ne tient lieu ni d'étude de sol ni d'étude structurelle.

Ce que nous avons constaté

Humidité en pied de mur

Des traces d'humidité apparaissent un peu partout autour de la maison, avec un terrain qui ne semble pas drainé. Dans la cave, des murs présentent de l'humidité sur plusieurs faces ; l'absence de barrière d'étanchéité et de drainage est apparente, et le parement en place pourrait gêner l'évacuation de cette humidité.

Réseau d'eaux pluviales

Côté nord, nous avons trouvé des racines de la haie de thuyas à l'intérieur des tuyaux d'eaux pluviales, au niveau des regards. Elles entrent probablement par un tuyau, un coude ou un manchon qui n'est plus étanche ; le point d'entrée n'est pas identifié.

Fissures sur l'ancienne partie garage

La majorité des fissures se situe sur la partie de l'ancien garage, en façade comme sur la partie arrière. Elles mesurent entre 0,6 et 2,3 mm. Notre jauge s'enfonce en entier sur la totalité d'entre elles : la brique comportant plusieurs canons, cela signifie que nous sommes après le premier canon, donc que les fissures ont traversé l'enduit et le premier canon de la brique. À l'intérieur, la pièce correspondante présente des fissures sur le même mur, et un disjointement de cloison entre deux murs traduit un mouvement sur cette partie de la maison.

Enduit et soubassement

Le placage en pierre du soubassement se décolle par endroits, et l'enduit présente aussi des décollements. Ils relèvent possiblement d'un manque de préparation du support ou d'une incompatibilité entre le support et l'enduit projeté ; la cause n'est pas établie. Nous ne les retenons pas comme facteur déterminant des fissures, mais ils peuvent aggraver les désordres.

Ventilation

Certaines grilles d'aération des menuiseries étaient condamnées avec du scotch lors de notre venue : elles doivent rester ouvertes.

Le diagnostic : des pistes, pas des certitudes

Le mouvement localisé sur l'ancienne partie garage peut s'expliquer de plusieurs façons. Sans sondage ni étude, nous ne pouvons pas trancher :

• Les racines de la haie seraient allées chercher l'humidité sous cette partie de la maison, asséchant le sol. Le retrait puis le gonflement des argiles feraient alors apparaître les fissures. La présence et la profondeur des racines sous la maison ne sont pas vérifiées.
• Les fondations de cette partie auraient été réalisées différemment de celles de la maison, moins profondes, et ne seraient pas adaptées à un sol argileux. Ce point reste à vérifier.

Nous n'avons pas relevé de déformation généralisée du bâtiment, mais le désordre peut évoluer progressivement.

Les investigations que nous recommandons

• Inspection du réseau d'eaux pluviales par caméra, pour vérifier son état et repérer par où entrent les racines.
• Reconnaissance des fondations, au moins en deux points pour comparer : débord et centrage, consistance, profondeur d'encastrement, nature du sol d'assise, présence d'humidité et de racines.
• Recherche des racines sous la partie fissurée, pour en vérifier la présence et la profondeur.
• Drainage périphérique : une option à envisager, si sa faisabilité le permet, pour limiter l'humidité en pied de mur.

Antipode ne fait pas de maîtrise d'œuvre d'exécution : toute reprise éventuelle devra faire l'objet d'un dimensionnement par un bureau d'études ou un maître d'œuvre habilité avant travaux.

Ce que ce dossier illustre

En zone de retrait-gonflement des argiles, l'eau, la végétation et les fondations sont indissociables : une haie trop proche, un réseau pluvial qui fuit ou un drainage absent peuvent suffire à faire bouger un sol. Et dans une situation de vente, des faits établis par des investigations valent mieux que des suppositions, pour le vendeur comme pour l'acquéreur.